가점제 점수만 보면 떨어진다? 무주택·부양가족·청약 기간 진짜 변수 분석
청약을 준비하면서 누구나 한 번쯤은 자신의 청약 가점이 몇 점인지 계산해 본 경험이 있을 것입니다. '내 가점은 62점인데, 이 정도면 되겠지?', '무주택 기간이 10년인데도 떨어졌다고?' 같은 생각들이 떠오르죠. 청약 가점제는 총 84점 만점으로 구성되어 있고, 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이라는 세 가지 항목에서 점수를 얻습니다. 하지만 많은 이들이 이 숫자만 보고 당첨 가능성을 판단하는 오류에 빠지곤 합니다. 실제로 당첨 커트라인은 매번 다르고, 이 세 항목 각각이 실제 가점에 미치는 영향도 매우 복잡하게 작용합니다. 이번 글에서는 청약 가점제에서 특히 핵심이 되는 세 가지 변수 ― 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 ― 를 깊이 있게 분석하고, 단순 점수 계산을 넘어서 전략적으로 준비하는 방법을 안내합니다.
1. 무주택 기간, 단순히 ‘집 없는 해수’가 아니다
청약 가점제에서 무주택 기간은 최대 32점을 받을 수 있는 중요한 항목입니다. 무주택 기간이 길수록 점수가 높아지기 때문에 대부분의 사람들은 ‘내가 집을 산 적 없으니 무주택 15년으로 계산하면 되겠네’라고 생각하지만, 실제로는 그렇게 단순하지 않습니다. 가점제에서 무주택 기간은 **‘무주택 세대주로 등록된 날부터’ 계산**됩니다. 즉, 단순히 주택이 없었다는 사실이 아니라, **세대주로서 무주택 상태를 유지한 기간**만이 가점으로 인정된다는 의미입니다.
예를 들어 부모님과 함께 살던 시절, 세대원으로 있으면서 무주택이었던 기간은 가점 산정에 포함되지 않습니다. 본인이 직접 세대주로 등록한 시점부터의 기간만 인정되기 때문에, 실제 무주택 기간보다 가점 산정상 무주택 기간이 짧아지는 경우가 많습니다. 또한 전입신고가 늦어졌거나, 세대주 변경이 뒤늦게 이뤄졌다면 해당 기간 역시 누락됩니다. 특히 결혼을 하면서 신혼부부가 세대를 합칠 경우, 기존 배우자의 주택 소유 이력이 있거나 세대주 변경이 늦어지면 무주택 기간이 크게 줄어드는 문제가 발생합니다.
여기서 중요한 전략 포인트는 **가급적 빨리 세대주로 등록하고, 무주택 상태를 유지하는 것**입니다. 실제로 무주택 기간은 1년마다 가점이 높아지는 구조이며, 1년 미만이면 2점, 1~2년은 4점, 이후 1년 단위로 2점씩 증가해 15년 이상이면 최대 32점까지 받을 수 있습니다. 따라서 결혼을 앞두고 있거나 부모 세대에서 분리 가능한 상황이라면, 조기에 세대분리를 통해 독립 세대를 구성하고, 무주택 세대주로서의 기간을 확보하는 것이 매우 중요합니다.
2. 부양가족 수, 실제 동거 여부보다 ‘서류상 인정 여부’가 관건
가점제에서 가장 많은 점수(최대 35점)를 받을 수 있는 항목은 바로 ‘부양가족 수’입니다. 그런데 여기서 말하는 부양가족은 단순히 함께 사는 가족이 아니라, **청약 신청자와 주민등록등본상 세대를 같이 하면서 주택을 소유하지 않은 배우자, 자녀, 부모, 조부모 등을 의미**합니다. 많은 사람들이 “나는 자녀가 둘이니 3명 가족이니까 3명 부양가족 점수를 받을 수 있겠네”라고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 이유는 이 항목 역시 **서류상의 기준에 철저히 따르기 때문**입니다.
예를 들어 미성년 자녀는 부양가족으로 대부분 인정되지만, 성인이 된 자녀가 소득이 있거나 따로 거주하면서 세대를 분리한 경우에는 부양가족으로 인정되지 않습니다. 부모님과 함께 살고 있어도, 부모님이 주택을 보유하고 있거나 기초생활수급자 등록 등의 사유로 소득이 따로 파악된다면 부양가족에서 제외될 수 있습니다. 즉, 실제 생활이 아니라 **주민등록등본과 가족관계증명서 등 공적 문서에 기반한 요건 충족 여부가 핵심**인 것입니다.
가점 산정 방식도 단순한 누적이 아닙니다. 1명의 부양가족은 5점, 2명은 10점, 이후 1명 증가 시마다 5점이 가산되어, 최대 6명 이상일 경우 35점을 받을 수 있습니다. 현실적으로 3~4명의 부양가족 점수를 받는 경우가 가장 일반적이며, 여기서 소수점 차이로 당락이 결정되는 일이 많기 때문에 부양가족 산정은 매우 민감한 부분입니다. 특히 주택 보유 여부나 세대 분리 여부는 청약 신청 전에 미리 조정이 가능하므로, **실제 청약을 준비하는 6개월 전부터 등본상의 구성원 정비와 주택 보유 여부를 점검하는 것이 필수 전략**이라 할 수 있습니다.
3. 청약통장 가입기간, 오래 갖고 있었다고 유리한 게 아니다
청약통장을 오래 갖고 있으면 가점에서 유리하다는 건 대부분 알고 있지만, 얼마나 오래 가지고 있었는지가 중요한 게 아니라, **얼마나 성실하게, 규정된 방식으로 납입했는지가 관건**입니다. 가점 항목에서 청약통장 가입기간은 최대 17점이며, 1년 이상 가입 시 1점부터 시작해 1년마다 1점씩 올라가 15년 이상이면 17점을 부여받게 됩니다. 그러나 이 역시 **무작정 오래 보유했다고 자동으로 점수가 올라가는 것이 아닙니다.**
가입기간 산정은 ‘납입인정 횟수’를 기준으로 하기 때문에, 단순히 통장을 만들고 몇 년간 방치했다면 의미가 없습니다. 예를 들어 청약통장을 10년 전에 만들었지만, 실제 납입이 누락되거나 중단된 시기가 있다면 인정기간이 단축되고, 이에 따라 점수도 줄어들게 됩니다. 또 일부 사람들은 1년에 한 번만 입금해도 된다고 생각하지만, **실제로는 매월 일정 금액 이상(보통 2만 원 이상)을 정기적으로 납입해야 ‘횟수’로 인정**됩니다.
또 하나 중요한 점은 **청년우대형 청약통장에서 일반 주택청약종합저축으로의 전환 이력**입니다. 일부 상품은 금리 혜택은 있지만, 가점 산정 시 제외되거나 전환 시 납입 이력이 이어지지 않는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다. 또한 민영주택의 경우 청약 가점은 인정되지만, 국민주택의 경우엔 납입 인정 금액 상한이 존재하기 때문에, 가입 목적에 따라 관리 방식도 달라져야 합니다.
가점에서 청약통장 항목을 제대로 관리하기 위해서는, 가입일과 실제 납입 횟수를 청약홈에서 조회하고, **누락된 납입이나 비정기 납입으로 인해 불이익이 발생하지 않도록 철저히 점검해야 합니다.** 또한 단순한 보유보다는 ‘전략적 납입’이 중요하므로, 가급적이면 매월 최대 인정 금액(10만 원)까지 꾸준히 납입하여 점수를 쌓는 것이 당첨 확률을 높이는 핵심이 됩니다.
결론
청약 가점제는 단순한 숫자 계산이 아니라, 세대 구성, 무주택 이력, 납입 관리, 서류 정비까지 총체적인 전략이 필요한 제도입니다.
- ✅ 무주택 기간은 세대주 등록 시점부터 산정되며, 세대원이었던 기간은 무효입니다.
- ✅ 부양가족은 실제 거주 여부가 아니라 서류상 무주택·동거 여부를 기준으로 계산됩니다.
- ✅ 청약통장 가입기간은 단순 보유 기간이 아닌 납입 인정 횟수 기준으로 점수가 부여됩니다.
📌 당첨자들은 점수를 계산하기보다, 조건을 먼저 설계합니다. 청약은 수치가 아니라 ‘기획력’이 이기는 게임입니다.