84점 만점? 현실은 65점이 벽이다 – 진짜 가점 계산법
청약 가점제는 무주택자 실수요자에게 유리한 제도로 설계되었지만, 대부분의 사람들은 자신의 가점을 정확히 계산하지 못하거나, 과도하게 기대하거나, 조건을 잘못 이해해 당첨 기회를 놓칩니다. 특히 '84점 만점'이라는 숫자에 집중해 점수를 올리기만 하면 유리하다고 믿는 경우가 많은데, 실제로 당첨 커트라인은 60점대 중후반에서 갈립니다. 이 글에서는 가점 계산의 정확한 구조와 함께, 많은 사람들이 놓치는 핵심 조건을 짚고 현실적인 전략을 제시합니다.
1. 청약 가점제의 구조: 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간
청약 가점제는 총 84점 만점으로 구성되며, 이는 크게 세 가지 항목으로 나뉩니다. 첫 번째는 무주택 기간(32점), 두 번째는 부양가족 수(35점), 세 번째는 청약통장 가입 기간(17점)입니다. 각 항목은 점수 산정 기준이 매우 구체적이고, 행정상 세부 기준까지 따져야 정확한 점수를 확인할 수 있습니다.
무주택 기간은 본인과 배우자 모두의 무주택 상태가 유지된 기간을 기준으로 산정되며, **세대주가 된 시점부터 계산**됩니다. 여기서 주의할 점은, 세대 분리나 전입 일자가 뒤엉켜 있으면 실제 무주택 기간이 인정되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 세대주 전환이 늦거나, 배우자가 유주택 상태였다면 전체 무주택 기간이 깎이게 됩니다.
부양가족 수는 실제 주민등록등본상 함께 거주하고 있는 가족 중 ‘소득이 없는 자’를 기준으로 산정합니다. 자녀, 부모, 조부모 등도 포함되지만 세대 분리되었거나 과세 대상이면 인정받지 못합니다. 특히 결혼한 자녀, 직장에 다니는 형제자매, 따로 사는 부모는 포함되지 않으며, 이 부분을 잘못 이해해 점수를 높게 계산하는 사례가 많습니다. 반대로 60세 이상 부모를 본인 세대에 전입시키면 1명을 추가로 인정받을 수 있기 때문에, 전략적으로 부양가족 수를 늘리는 방법도 존재합니다.
청약통장 가입 기간은 가입일부터 청약 신청일까지를 기준으로 하며, 1년에 1점씩 최대 17점까지 인정됩니다. 여기서 중요한 건 '납입 회차'가 아니라 ‘가입 기간’이라는 점입니다. 따라서 10년 넘게 청약통장을 유지하고 있다면 이 항목은 대부분 만점을 받을 수 있습니다. 다만, 이전에 해지했다가 다시 가입했거나, 중간에 유예기간이 있는 경우엔 연속성이 끊겨 점수에서 손해를 볼 수 있습니다. 청약홈을 통해 과거 가입이력을 확인하고, 누락 없이 인정되는지를 반드시 점검해야 합니다.
2. 고득점이어도 떨어지는 이유 – 계산 실수보다 ‘제도 오해’가 더 크다
많은 청약자가 “내가 67점인데 떨어졌어요”라고 말하는 이유는 단순히 경쟁률 때문이 아니라, **점수 자체가 실질적으로 유효하지 않았을 가능성**이 큽니다. 가점 계산은 단순히 온라인 계산기로 뽑는 게 아니라, 실제 등본, 가족관계증명서, 청약통장 이력 등 서류상으로 인정되어야 효력이 발생합니다. 하지만 대다수는 이 점을 간과하고, 이론상의 점수만 믿고 청약에 도전합니다.
예를 들어 부양가족 3명으로 계산했지만, 자녀가 소득을 얻거나 세대 분리된 상태면 실제론 1명 또는 2명만 인정되는 경우가 많습니다. 또한 무주택 기간은 세대주 전입일 기준이기 때문에, 혼인 후 바로 전입신고를 하지 않은 경우 배우자의 무주택 기간이 인정을 받지 못해 점수가 대폭 깎일 수 있습니다. 이런 세부 조건의 이해 부족으로 인해 실제 인정 점수가 온라인 계산기보다 10점 이상 낮게 나오는 경우도 흔합니다.
더 큰 문제는 이처럼 계산상 오류가 있어도 본인은 인지하지 못한 채 계속해서 동일한 전략으로 청약을 넣는다는 점입니다. 최근 수도권이나 인기 지역에서는 60점 후반~70점 초반에서 당첨 커트라인이 형성되는 경우가 많지만, 비수도권이나 공급이 많은 공공주택에서는 50점대 중후반에서도 당첨자가 나옵니다. 따라서 점수 자체보다 ‘그 점수가 유효하게 적용되는 단지’를 찾는 것이 훨씬 중요합니다. 예를 들어 본인의 점수가 55점이라면, 65점대가 몰리는 지역보다는 중소도시나 미달 위험이 있는 지역을 공략하는 전략이 유리할 수 있습니다.
또한 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 등 별도의 가점 구조가 있는 제도에서는 일반적인 청약 가점과는 다른 방식이 적용되므로, 자신이 지원하는 공급 유형에 맞는 가점 시스템을 정확히 이해하고 접근해야 합니다. 이런 세밀한 전략 없이 단순히 고점자 중심 단지만 공략하는 건 청약 실패를 반복하는 가장 큰 원인입니다.
3. 현실적인 가점 목표선은 65점 – 준비와 전략으로 올라갈 수 있다
84점 만점이 가능하지만, 현실적으로 이 점수를 획득하는 사람은 거의 없습니다. 자녀가 3명 이상 있고, 무주택 기간이 15년 이상이며, 청약통장도 15년 이상 유지한 경우라야 가능한 점수입니다. 일반적인 30~40대 무주택 세대는 50~65점 사이에서 분포되며, 실제 커트라인도 대부분 이 구간에서 형성됩니다. 따라서 목표 점수를 84점이 아닌 **“현실 가능한 최대치”로 설정하고, 그 점수 안에서 전략을 세우는 것이 훨씬 효율적**입니다.
예를 들어 무주택 기간은 최대 15년 이상으로 32점 만점이지만, 지금 세대주가 된 지 8년이라면 약 18~20점 정도를 기대할 수 있습니다. 부양가족은 본인 포함 3인이라면 20점 중후반이며, 여기에 통장 기간을 더하면 총점 55~60점 정도가 산출됩니다. 이 점수라면 수도권 인기 지역의 공공주택 청약은 어려울 수 있지만, 공공분양이나 중형 평형, 비수도권 민영주택에서는 충분히 당첨 가능성이 있습니다.
무주택 기간은 시간을 들이면 점점 올라가고, 통장 기간도 마찬가지지만, 부양가족 수는 비교적 전략적으로 조정할 수 있는 요소입니다. 60세 이상 부모님을 세대원으로 전입시키는 경우 추가 점수를 받을 수 있으며, 일부 세대는 결혼한 자녀가 무소득 상태일 경우 다시 합가 하여 점수를 보완할 수도 있습니다. 물론 이런 조정은 청약 정책 변화와 행정 기준을 따라야 하며, 무리한 세대 합가나 위장 전입은 제재 대상이 될 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.
결국 청약 가점제는 ‘84점 만점’이 아닌 ‘나에게 가능한 최고점수’와 ‘그 점수가 유효한 단지’를 찾아가는 게임입니다. 자신의 조건을 정확히 진단하고, 향후 몇 년 안에 가점을 어떻게 개선할 수 있을지를 계획하는 것이 중요하며, 경쟁자들이 몰리지 않는 단지를 선별하는 능력이 함께 필요합니다.
결론
청약 가점제는 점수를 단순히 높이는 것보다, 그 점수가 어디서 통하는지를 아는 전략이 더 중요합니다.
- ✅ 84점 만점은 현실적으로 극히 드물며, 대부분은 50~65점 사이에서 당첨이 갈립니다.
- ✅ 점수 계산 시 부양가족, 무주택 기간, 통장 기간의 행정 기준을 정확히 이해해야 합니다.
- ✅ 자신의 점수가 유효한 단지를 찾아야 하며, 전략적으로 점수를 끌어올리는 방법도 고민해야 합니다.
📌 무작정 고점 단지를 노리기보다는, 내 점수로도 이길 수 있는 전장을 선택하세요. 전략은 수치보다 강합니다.